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建築資金をどうやって分担するかは、二世帯住宅を建てていく上で、当然のように問題になります。
どちらの家庭でも、「誰がどのようにお金を出すか」ということは、じっくり考えていただきたい
と思っています。お金の出資の仕方には、正解というものはありません。
家計の状況も様々ですので、最終的には色々なことを考慮した上で、ご家族で決めていかないと
いけないものです。
ここでは建築資金について、どのような点に注意して考えていけばいいのかを、
ケース別に分けてご説明します。
二世帯住宅を建てる場合、大きく分けると下記の3つのケースになります。

1、奥様の親御さんが土地を所有している場合

このケースの場合、「土地所有者の血縁者でないご主人様」が建物資金を出されるケースが多いと思います。
そして、ご主人様が住宅ローンを組む場合、奥様の親御さんが土地を担保提供をすることになります。
つまり、 ご主人様の住宅ローンに対して、奥様の親御さんの土地に抵当権がつき、
親御さんが連帯保証人になります


これは、子世帯がローンが支払えなくなった時には、親御さん世帯はその債務に対して責任を
負わなくてはいけないということです。
このことは、認識されておいた方が良いと思います。
また、親御さんが建築資金を援助する場合、
     
  • 建物に自分の名義を入れるか
  •  
  • 娘さんに住宅資金として贈与にするか
どちらかに決めないといけません。※1
自分の名義を入れる場合には贈与税はかかってきませんが、親御さんが亡くなられた時には、
名義の持分については相続の対象となります。
娘さんに住宅資金として提供する場合には、生前贈与(相続時に清算)しておけば贈与の対象となりません。
この「奥様の親御さんが土地を所有している場合」のケースで問題になってくるのは、
子世帯が離婚してしまった場合です。
土地の所有権は奥様のお父様で、ご主人様が建物の住宅ローンを組んでいる場合、万が一の時は、
どう対応するかを考えておくことをお勧めします。
多くの場合、ご主人様は家を出て行くと思います。
そうなった時、名義はどうするのか?住宅ローンは誰が払うのか?もしご主人様が住宅ローンの債務を
放棄してしまったら・・・
もちろん離婚しないことが一番ですが、過去にはそのような事例もありました。
そのような事態もありえることも一応考慮に入れておかれた方が良いでしょう。
※1)資金提供をされた年の年度末に、
 ● 住宅資金の贈与の特例を使うのか
 ● 相続時精算課税制度をつかうのか
 ● その両方を使うのか
ということを税務署に申告する必要があります。

2、ご主人様の親御さんが土地を所有している場合

こちらのケースも、親御さんが土地を提供する代わりに, 息子さんが住宅資金を負担するという場合が多いと
思います。 この場合は、逆に「奥様が建物に対しての資金を提供するのか」という点が問題になります。
つまり、「奥様が建築資金の一部を出資して建物に名義を入れるか」ということです。
建物の名義には出資分に対して持分を持つことができます。
奥様名義の口座等からの出資分(奥様の親御さんの資金提供も含む)で、持分が決まってきます

3、土地をこれから探して二世帯住宅を建てる場合

     
  1. 親世帯も賃貸で住んでいる場合
  2.  
  3. すでに親世帯の方が持ち家を持っている場合
    (二世帯で一緒に住むには手狭すぎたり、建て替えたとしても広くできない、
    今は子供達と離れて住んでいるが、子供達の生活圏に来て一緒に住む場合など)
の二つのケースが考えられると思います。

A. 親世帯も賃貸で住んでいる場合

B. すでに親世帯の方が持ち家を持っている場合

この場合は、以下の二つのケースのように、 現在の持ち家をどのように取り扱うかを考える必要があります。

a. 新築の資金をつくるために、現在の持ち家を「売却」をする場合

「新しく建てられる建物の資金」として売却を希望される場合は、建物が完成するまでに売却を
する必要がありますし、もし売却したとしても、建物ができるまでは、どこかに仮住まいを
することになります。
新築を建てる時に資金的に問題がない場合は、売れる時に売ればいいので、建物ができるまで
その家に住むことが出来、仮住まいの煩わしさや仮住まいの費用は考えなくても良いことになります。
新築を建てた後で売却された方が、 仮住まいが必要なく、引越しの費用も少なくて済みますので、
予算としては余裕がでます。

ただ、売却するとしても、実際は市場の状況によって売却可能/不可能、価格の事情が
複雑に絡みあってきます。その地域の相場と市場の流れを考慮にいれて判断されることをお勧めします。

b. 現在の持ち家をそのまま「賃貸」にだして、家賃収入を得る場合

この場合、重要なのは「借り手が付く家なのか?」ということです。
一戸建てとマンション、最寄の駅からの距離などによって、借り手の付きやすさが変わります。
貸す場合もどの程度きれいにして、貸すのかという点も考慮してください。
築年数よりも、見た目のきれいさなどは借り手にとっては重要なポイントです。
また、管理は近くの不動産屋さんに任せるのか?、自分で管理するのか?いう点も決める必要が
あります。

借り手が見つかりさえすれば家賃収入が継続的に入りますので、老後も余裕のある生活になる
可能性はあります。
売却できない場合や売っても二束三文にしかならない場合も、この賃貸で貸した方が良いと思います。
ここでは、二世帯住宅を考える時に関係する税金の税率、相続時にメリットのある制度、
そして住宅ローン控除についてご説明いたします。

税率について

贈与税

■ 贈与税の基礎控除額:110万円
基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1000万円以下 40% 125万円
1000万円超 50% 225万円

【例】 贈与財産が800万円の場合の税金:
基礎控除後の課税価格は、800万円−110万円=690万円
贈与税額は690万円×30%−65万円=142万円
税率が高いためかなり税金をとられます。

親から子に対しての住宅資金を贈与する場合、普通の贈与をすると、大きな金額の税金に
なってしまいます。
しかし、住宅資金の贈与については、直系尊属からの贈与であれば、基礎控除の110万円に加えて
1500万円までは無税
となります。 つまり、1610万円までは税金がかかってきません
ここで、子供達に1610万円以上援助される場合は、 相続時清算課税制度を使われると良いと思います。

相続税

■ 相続税基礎控除額:5000万円+1000万円×法定相続人
基礎控除後の課税価格 税率 控除額
1000万円以下 10%
3000万円以下 15% 50万円
5000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
3億円以下 40% 1700万円
3億円超 50% 4700万円

【例】 相続する金額が1億円で法定相続人が3人の場合の税金:
1億円−(5000万円+1000万円×3人)=2000万円
2000万円×15%=300万円−50万円=250万円
相続税に関しては控除額が大きく、実際に税金を支払わなくてはいけない方は、
かなり少数の方になります。

固定資産税と都市計画税

固定資産税も都市計画税も土地と建物の所有者に税が請求されます。
土地と建物の登記上の所有者が別々であれば、土地は土地の所有者が、建物は建物の所有者が
税金を納める義務があります。
もし、建物の持分が分かれ所有されている場合は、所有者それぞれに、持分に応じた税額が請求
されます。建物については、木造住宅の場合3年間、長期優良住宅は5年間は税額は半分になります。
固定資産税 都市計画税
土地 課税標準額×税率1.4% 課税標準額×税率0.3%
家屋 課税台帳に登録されている価格×税率1.4% 固定資産税台帳に登録されている価格×税率0.3%

【住宅用地の特例措置】
 住宅用地については、その税負担を軽減する目的から特例措置が設けられています。
区分 固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地 住宅の敷地で住宅一戸につき200uまでの部分 価格×1/6 価格×1/3
一般住宅用地 住宅の敷地で住宅一戸につき200uを超える部分 価格×1/6 価格×2/3

二世帯住宅の場合には、「区分登記をした方がいいのか?」というご相談をよく受けますが、
区分登記とは、二世帯のそれぞれの世帯を「一つの世帯」として登記しておくことです。
この場合は、2つの世帯は家の中では行き来ができないことが条件となってきます。
区分登記をすると固定資産税が減るメリットがあります
新築住宅の家屋の固定資産税の場合は、120uまでの面積については税額が半分になるのですが、
(木造住宅の場合3年間、長期優良住宅は5年間は税額は半分になります)
それを超える部分に対してはそのままの税額になります。
区分登記をして2戸とみなすと各戸120uまで適応になりますので、 120uを超えて
かなり大きなお宅では、区分登記するのも税金を節約する一つの方法だと思います。

相続時精算課税制度

65歳以上の直系尊属からの贈与分を、最大で2500万円までを相続時に精算ができる制度です。
生きている間に贈与して、相続が発生した時に清算という制度です。

相続時清算課税にするメリットとしては、控除額が大きいため、税金を納める必要がなくなる可能性が
あるためです。実際、かなりの資産家の方でないと相続税を払われていないのが現実です。
日本全国でみると相続される約8%の方しか相続税は発生しないというデータもあります。

子世帯に資金を援助される場合はこういった制度をうまく活用していたければと思います。

住宅ローン控除

住宅ローン控除の恩恵は、年収と扶養の人数により受けられる額が変わってきます。

下記の「2010年入居の場合の住宅ローン控除」の表を見ると、
住宅ローン控除500万分(長期優良住宅だと600万)をすべて受けられる人というのは、
かなり所得税と住民税が高い方になります。
よって、住宅ローン控除の関係で今年中に家を持たなくはいけないという考え方が
自分にとって得か損なのか、しっかりと検証してから家づくりを考えた方が良いと思います。

【2010年入居の場合の住宅ローン控除例】
  • 給与所得者 40歳未満
  • 35年固定金利3% 35年返済
  • 扶養人数とは妻(収入なし)と子供(一般扶養親族)の人数
  • 生命保険料控除、地震保険料控除、その他控除は考慮しない
  • 下記表はあくまでも概算の目安です。

扶養0人のケース
(単位:万円)
借入額 年収
300万円
年収
400万円
年収
500万円
年収
600万円
年収
700万円
年収
800万円
年収
900万円
年収
1000万円以上
1000万円 90.05 90.05 90.05 90.05 90.05 90.05 90.05 90.05
2000万円 116.50 174.24 180.16 180.16 180.16 180.16 180.16 180.16
3000万円 116.50 178.00 245.29 270.25 270.25 270.25 270.25 270.25
4000万円 116.50 178.00 245.50 313.00 432.01 450.45 450.45 450.45
5000万円 116.50 178.00 245.50 313.00 432.01 450.45 450.45 450.45
6000万円 116.50 178.00 245.50 313.00 439.00 498.67 498.67 498.67


扶養1人のケース
(単位:万円)
借入額 年収
300万円
年収
400万円
年収
500万円
年収
600万円
年収
700万円
年収
800万円
年収
900万円
年収
1000万円以上
1000万円 78.50 90.05 90.05 90.05 90.05 90.05 90.05 90.05
2000万円 78.50 140.00 180.16 180.16 180.16 180.16 180.16 180.16
3000万円 78.50 140.00 207.50 265.35 270.25 270.25 270.25 270.25
4000万円 78.50 140.00 207.50 275.00 352.14 360.37 360.37 360.37
5000万円 78.50 140.00 207.50 275.00 363.00 450.45 450.45 450.45
6000万円 78.50 140.00 207.50 275.00 363.00 498.67 498.67 498.67


扶養2人のケース
(単位:万円)
借入額 年収
300万円
年収
400万円
年収
500万円
年収
600万円
年収
700万円
年収
800万円
年収
900万円
年収
1000万円以上
1000万円 40.50 90.05 90.05 90.05 90.05 90.05 90.05 90.05
2000万円 40.50 102.00 168.49 180.16 180.16 180.16 180.16 180.16
3000万円 40.50 102.00 169.50 237.00 270.25 270.25 270.25 270.25
4000万円 40.50 102.00 169.50 237.00 308.50 360.37 360.37 360.37
5000万円 40.50 102.00 169.50 237.00 308.50 433.81 450.45 450.45
5000万円 40.50 102.00 169.50 237.00 308.50 442.00 498.67 498.67


扶養3人のケース
(単位:万円)
借入額 年収
300万円
年収
400万円
年収
500万円
年収
600万円
年収
700万円
年収
800万円
年収
900万円
年収
1000万円以上
1000万円 2.50 64.00 90.05 90.05 90.05 90.05 90.05 90.05
2000万円 2.50 64.00 131.50 180.16 180.16 180.16 180.16 180.16
3000万円 2.50 64.00 131.50 199.00 263.22 270.25 270.25 270.25
4000万円 2.50 64.00 131.50 199.00 270.50 353.55 360.37 360.37
5000万円 2.50 64.00 131.50 199.00 270.50 366.00 450.45 450.45
6000万円 2.50 64.00 131.50 199.00 270.50 366.00 498.67 498.67
ご兄弟がいらっしゃる場合は、 建築計画をする前に相続の問題を考慮しておかれた方が良いと思います。
兄が親の土地に二世帯住宅を建てて同居する場合、家の計画段階で弟と親と相続について話合うことが
相続時に発生するトラブルを防ぐ一番の方法です。
二世帯住宅を建てる前と親御さんが他界した後では、家族の状況や考え方が変わっている 可能性も
ありますので、話し合った結論を遺言書という形にしておいた方が良いと思います。

首都圏の場合、土地の評価額がとても高いので、一般的な家庭の場合、資産の多くは土地である場合が
多いと思います。
そして相続が発生した場合に、資産が土地しかないからといっても、家が建っている土地を分ける方法は
現実的ではありません。
実際には、土地ではなく現金で資産を分けることが必要になります

仮に、親の遺言で全ての財産を一人の子に譲ると明言されていても、法定相続人が相続の権利を主張できる
遺留分があります。
遺留分とは一定の相続人に留保された相続財産の一定の割合のことです。
被相続人の贈与または遺贈によって犯されない権利となり、この権利は法的に認められていますが、
これを行使するか放棄するかは権利者の自由です。

いざとなった時に兄弟の考えが変わり、遺留分を主張する可能性もあります。
念のため、子世帯・親世帯のどちらかが貯蓄なり生命保険に入るなりして、土地のかわりに兄弟に分ける
現金の準備をしておくと安心です。
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